Crowdinvesting – das qualifizierte Nachrangdarlehen

In der Regel bieten Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen das qualifizierte Nachrangdarlehen als Anlageprodukt für ihre Investoren an. Das hat einen einfachen Grund – der Gesetzgeber setzt enge Grenzen für das öffentliche Anbieten von Anlageprodukten für Privatanleger.

Prospekterstellung ist aufwendig und soll vermieden werden
Will man als Plattform von diversen Vereinfachungen profitieren und insbesondere auch vermeiden, einen umfangreichen und teuren Prospekt für das Anlageprodukt zur Verfügung stellen zu müssen, bleibt häufig nur noch das qualifizierte Nachrangdarlehen als mögliches Anlageprodukt übrig. Zumal in Prospekten viele Fehlerquellen lauern, die das Produkt, bzw. anfechtbar machen.

Die Emittenten wiederum schätzen insbesondere die insolvenzhindernden Eigenschaften des Finanzinstruments – denn bei drohender Zahlungsunfähigkeit und damit Insolvenz der Gesellschaft, macht das qualifizierte Nachrangdarlehen das einseitige Verschieben der Fälligkeiten möglich. Deshalb greift auch die Mehrheit der Crowdinvesting-Plattformen mit ihren Emittenten auf dieses spezielle Anlageprodukt zurück.

Crowdinvesting ist eine relativ junge Möglichkeit der Kapitalanlage. Bei den ersten Crowdinvesting-Angeboten ging es vor allem um die Finanzierung von Startups und Geschäftsideen. Für junge Unternehmen ist es immens wichtig, dass sie bei der Rückzahlung von geliehenem Kapital zeitlichen Spielraum haben.

Schließlich soll ein gutes Geschäftsmodell nicht aufgrund einer zu dünnen Kapitaldecke vorzeitig beendet werden müssen, weil fixe Termine für die Darlehensrückzahlung eingehalten werden müssen. Das qualifizierte Nachrangdarlehen mit seinen zuvor beschriebenen, insolvenzhindernden Eigenschaften gab den Unternehmern hier ausreichend zeitliche Flexibilität.

Bei Immobilien-Finanzierungen sind die Projektparameter grundsätzlich anders. Die Immobiliengesellschaften, die diese Finanzierungen nachfragen, sind in erster Linie erfahrene Projektentwickler, die zudem im Vergleich zu einem Startup-Gründer – ein planbares Geschäft betreiben. So ist es nicht plausibel, warum viele Anleger auf Immobilien-Crowdinvesting-Plattform die Risiken eines qualifizierten Nachrangdarlehens in Kauf sollten.

Zusammengefasst

  • Für die Plattformen und Emittenten sind qualifizierte Nachrangdarlehen der einfachste und kostengünstigste Weg.
  • Um den Anlegerschutz ist es bei diesem Anlageprodukt allerdings weniger gut bestellt.

 

Was ist ein qualifiziertes Nachrangdarlehen und welche Nachteile bringt es den Anlegern?

Das Finanzierungsinstrument qualifiziertes Nachrangdarlehen kennt man in erster Linie von Unternehmenssanierungen. Unternehmen, die sich in wirtschaftlicher Schieflage befinden, greifen bevorzugt auf diese Darlehensform zurück, da sie ihnen insolvenzhindernde Eigenschaften bietet. Wie diese aussehen und was sie für den Anleger bedeuten, wird nachfolgend erklärt.

1. Problem
Ist die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, kann sie die Zins- und Tilgungszahlungen aussetzen. Gerät der Schuldner eines qualifizierten Nachrangdarlehens mit seinem Projekt in wirtschaftliche Schieflage bzw. droht die Zahlungsunfähigkeit, also Insolvenz, muss er seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen aus dem qualifizierten Nachrangdarlehen bis auf Weiteres nicht nachkommen.

Das bedeutet: Würden anstehende Kapitalausschüttungen an die Anleger seine Zahlungsunfähigkeit und damit einen Insolvenzantragsgrund auslösen, kann er einseitig und zeitlich unbegrenzt Zins- und Tilgungszahlungen aussetzen. Den Anlegern sind in einem solchen Fall die Hände gebunden: Sie haben keine Möglichkeit rechtlich gegen die ausbleibenden Zahlungen vorzugehen und müssen abwarten, was passiert. So können lange und nicht absehbare Kapitalbindungsfristen entstehen.

2. Problem
Anleger müssen sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen. Qualifizierte Nachrangdarlehen sind Finanzierungsinstrumente, die im Falle der Insolvenz des Schuldners erst bedient werden, wenn alle anderen Gläubiger, wie zum Beispiel Lieferanten oder Handwerker, bedient sind.

Mit der qualifizierten Nachrangigkeit steigt das Risiko eines Totalverlustes für die Anleger. Denn in der Regel können bereits die vorrangigen Gläubiger nur zu einem Bruchteil aus der Masse bedient werden. So tendiert die Wahrscheinlichkeit gegen null, dass Geldgeber im qualifizierten Nachrang ihr Geld ganz oder teilweise zurückerhalten. Geschlossene Immobilienfonds lassen hier im übrigen Grüßen, wie schon an anderer Stelle ausgeführt.

3. Problem
Keine (verwertbaren) Sicherheiten
Im Rahmen eines qualifizierten Nachrangdarlehens können keine echten Sicherheiten begeben werden. Denn auch diese würden qualifiziert nachrangig bleiben (s. unten). So sind den Anlegern bei Zahlungsausfall zusätzlich die Hände gebunden.

Zusammengefasst

  • Qualifizierte Nachrangdarlehen sind ein gängiges Finanzierungsinstrument für Unternehmen, in wirtschaftlicher Schieflage
  • Zentral ist hierbei die insolvenzhindernde Eigenschaft, dass Zins- und Tilgungszahlungen ausgesetzt werden können, wenn sich die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet
  • Eine weitere, für die Anleger negative Eigenschaft ist, dass sie sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen müssen und zudem auf keine verwertbaren Sicherheiten zurückgreifen können

 

Welche Vorteile bietet ein besichertes Bankdarlehen?

Keine Aufschiebung der Zins- und Tilgungszahlungen durch den Darlehensnehmer
Den Darlehensnehmern eines besicherten Bankdarlehens ist es nicht möglich, Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben, anders als bei den qualifizierten Nachrangdarlehen, die diese insolvenzhindernde Option beinhalten. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden.

BERGFÜRST PlattformBERGFÜRST Emittenten bestellen die jeweils vereinbarten Sicherheiten deshalb zwingend vor Darlehensauszahlung, so dass diese – im Fall des Falles – effektiv verwertet werden können. Das ist in diesem Zusammenhang erwähnenswert und ein echter Pluspunkt für die Anleger.

Die Anleger sind nicht qualifiziert nachrangig

Bei den besicherten Bankdarlehen von BERGFÜRST besteht keine qualifizierte Nachrangigkeit. Wie die Tabelle „Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie“ aufzeigt, stehen die Anleger beim besicherten Bankdarlehen mindestens im zweiten Rang, hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Ist eine erstrangige Bankfinanzierung nicht vorgesehen bzw. notwendig, sind die Anleger sogar auf dem ersten Rang und können direkt aus den bestellten Sicherheiten bedient werden. Somit werden sie in der Regel vor allen anderen Gläubigern und insbesondere weit vor Inhabern qualifizierter Nachrangdarlehen bedient.

Dadurch sinkt das Risiko, dass die Forderungen der Anleger nicht mehr durch Sachwerte oder letztendlich durch vorhandene Insolvenzmasse gedeckt sind und die Gefahr eines Totalverlustes ist wesentlich geringer.

Es können auch verwertbare Sicherheiten begeben werden

Das Bankdarlehen kann mit echten Sicherheiten ausgestattet werden. Mit echten bzw. verwertbaren Sicherheiten sind Absicherungen gemeint, von denen im Fall der Leistungsstörung und vor allem im Fall der Insolvenz Gebrauch gemacht werden kann. Diese können als dingliche und persönliche Sicherheiten ausgestaltet sein, wie etwa Grundschulden, persönliche Bürgschaften oder Mietabtretungen und sind auch miteinander kombinierbar.

Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie:

Rangfolge Bezeichnung Gläubiger
1 Bankdarlehen (Senior Loan) Bank (falls vorhanden)
2 Besichertes Bankdarlehen = Mezzanine Darlehen (Junior Loan) Anleger
3 Normale Verbindlichkeiten Handwerker, Lieferanten, etc.
4 Nachrangiges Fremdkapital qualifizierte Nachrangdarlehen anderer Anbieter
5 Gesellschafterdarlehen Darlehen des/der Gesellschafter an die eigene Gesellschaft
6 Eigenkapital Kapital des/der Gesellschafter(s)

Zusammengefasst

  • Das besicherte Bankdarlehen ist nicht qualifiziert nachrangig. Bei wirtschaftlicher Schieflage bzw. drohender Insolvenz ist es für den Darlehensnehmer eines besicherten Bankdarlehens nicht möglich, Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden.
  • Durch die grundbuchliche Besicherung des Bankdarlehens stehen die Anleger im Fall der Verwertung der Immobilie mindestens im zweiten Rang, d.h. direkt nach den Forderungen der Bank die Verwertungserlöse zu. Je nach Ausgestaltung des Darlehens können sie zudem von weiteren bestellten Sicherheiten profitieren.
  • Das Bankdarlehen kann mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet werden, auf die der Anleger, auch bei (drohendem) Zahlungsausfall oder im Insolvenzfall, zurückgreifen kann.

Fazit:
Das besichertes Bankdarlehen bietet den Anlegern natürlich Vorteile – und vor allem mehr Sicherheit. Zumal diese Form der Sicherheit in der Regel auch nur dann möglich ist, wenn es sich um solide geplante Projekte handelt. Der Projektentwickler wird sich demzufolge kaum ein völlig überteuertes Grundstück oder Bestandsobjekt aussuchen, um eine Immobiie zu projektieren.

Denn die Planung geht nur auf, die Immobilie anschliessend auch am Markt zu realistischen Verkaufspreisen platziert – bzw. vermietet werden kann. Fairerweise muss man sagen, dass es auch Corowdinvesting-Plattformen gibt, die nur ein Nachrangdarlehen anbieten, bisher aber nicht einen einzigen Insolvenzfall hatten.

Viele von denen, die Crowdinvesting-Plattformen vergleichen, haben wahrscheinlich selber noch nie in eine Immobilie investiert – und können dieses Thema dann auch kaum nachhaltig beurteilen. Jeder, der selber mal ein Objekt gebaut oder gekauft hat – und Probleme mit der Insolvenz eines Bauträgers etc. hatte – weiss wovon die Rede ist.

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