Grundlagen

Was spricht für eine Investition in eine vermietete Immobilie.
Wann immer wir über Finanzkrisen, Bankenkrisen, von einem Börsencrash oder höheren Inflationsraten sprechen – gehen die Empfehlungen in Richtung Vermögenssicherung, bzw. Kapitalerhaltung. In diesen Zeiten wird dann oft von Sachwerten gesprochen, die möglichst krisenfest und inflationsgeschützt sind. Die Wohnimmobilie ist für die meisten Deutschen nach wie vor die beliebteste Form der Altersvorsorge. Allerdings ist die Eigentumsquote in Deutschland immer noch deutlich geringer als in den meisten anderen Ländern in Europa?

Ein wesentlicher Grund dafür sind die Banken, da es ist in Deutschland erheblich schwieriger ist, eine Immobilie zu finanzieren – als in vielen anderen Ländern. Ansonsten würden wir in Deutschland wesentlicher mehr Besitzer von Immobilien haben. Übrigens, gute Immobilien kann man zu jeder Zeit kaufen – auch wenn das aktuelle Zinsniveau natürlich prädestiniert für eine Investition in Immobilien ist.

Noch sind die Kaufpreise für Immobilien im internationalen Vergleich relativ günstig. Eine Immobilie stellt eine sichere, solide Kapitalanlage dar, wenn der Käufer seine Hausaufgaben macht. In der Vergangenheit haben gute Immobilien solide, sichere Renditen und teilweise hohe Wertsteigerungen. Im Langzeitvergleich muss sich die Immobilie vor keiner anderen Anlageform verstecken – und zudem schläft man ruhiger – als bei klassischen Anlageprodukten.

Die demografische Entwicklung zeigt deutlich, dass die Bevölkerung in Deutschland, in den nächsten Jahren – aufgrund der niedrigen Geburtenrate zurückgehen wird. Allerdings betrifft es weniger die Zahl der Haushalte. Der Bedarf an Wohnraum wird weiter wachsen, weil vermutlich die Zuwanderungsrate weiter ansteigen wird, ausserdem werden immer mehr Single-Haushalte gegründet und die durchschnittliche Wohnungsgröße pro Bewohner steigt weiter an. Aber wie dem auch sei, eine gute Immobilie in einer guten Lage, wird ohnehin immer wieder vermietbar sein

Die Immobilie als Investition erfährt gerade durch die diversen Finanzkrisen einen wahren Boom. Viele Anleger legen aktuell mehr Wert auf die Sicherheit der Anlage, spekulative Anlageformen werden zurzeit gemieden. Dazu kommt, dass viele geschlossene Beteiligungen nicht annähernd den Erwartungen entsprechen. Hinzukommt der zu erwartende deutliche Anstieg der Inflationsrate der einer Sachwertanlage natürlich zugute kommt. Diese erhöhte Nachfrage kann und wird dazu führen, dass das Angebot am Markt knapper und damit teurer wird. Der deutsche Immobilienmarkt ist im internationalen Vergleich absolut unterbewertet. Die Kreditzinsen sind auf einem historisch niedrigen Niveau, der Mietertrag und die steuerliche Förderung dieser Immobilienform führen außerdem dazu, dass der Investor oft eine Überdeckung hat.

Die ab 2009 geltende Abgeltungssteuer greift hier nicht und Gewinne aus Wiederverkauf sind nach 10 Jahren nach jetziger Gesetzgebung noch steuerfrei!

Der Mietpool
Die meisten Wohnungen sind bereits kurze Zeit nach der Modernisierung vermietet. Der Grund dafür liegt in den strengen Auswahlkriterien und der hohen Attraktivität der Wohnungen. Aber natürlich kann eine Wohnung, unter anderem durch einen Mieterwechsel, auch einmal vorübergehend leer stehen. In diesem Fall können die Kunden über einen sogenannten Mietpool abgesichert werden.

Ein Mietpool ist keine Mietgarantie, mit der viele Anleger schlechte Erfahrung gemacht haben. Ausfall der Mietgarantie und Probleme nach Ablauf der Garantie haben vielen Anlegern Sorgen bereitet. Zudem sind Mietgarantien häufig zu teuer, so dass der Eigentümer sich die Miete praktisch selbst bezahlt.

Prinzip Mietpool
Alle eingehenden Mieten der in dem Mietpool aufgenommenen Wohnungen werden auf einem separaten Konto der Hausverwaltung gesammelt und dann an alle Eigentümer anteilsmäßig ausgeschüttet, so erhält jeder Eigentümer Miete auch wenn gerade seine Wohnung nicht vermietet ist. Sollte zum Beispiel 5% der dem Mietpool unterliegenden Wohnfläche nicht vermietet sein so erhält jeder Eigentümer eine um 5% reduzierte Miete.

Auch werden die anfallenden Kosten für Neuvermietungen und evtl. notwendige Renovierungen von einzelnen Wohnungen (Sondereigentum) aus dem Mietpool bestritten und gehen somit nicht zu Lasten eines einzelnen Immobilienkunden. Die bisher und auch zukünftig angewandte Sorgfalt bei der für den Mietpool ausgewählten Immobilien gewähren dem Immobilienkunden ein Höchstmaß an Sicherheit, d.h. in den Mietpool werden nur hochwertige Immobilien, die den heutigen und zukünftigen Wohnbedürfnissen entsprechen, in gut vermietbaren Lagen eingestellt.

Gesetzliche Grundlagen

Eine Ermäßigung bei der Einheitsbewertung wirkt sich bei der Grundsteuer aus. Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes infolge der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots hinsichtlich der bestehenden Bausubstanz werden pauschal durch einen Abschlag vom Grundstückswert berücksichtigt. Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, so wird ohne weiteren Nachweis der Grundstückswert in der Regel um 5% ermäßigt. Wird nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht, dass die denkmalrechtlichen Beschränkungen im Falle einer Veräußerung den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße mindern, so kann der Grundstückswert um bis zu 10 % ermäßigt werden. Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der vorhandenen Gebäude oder nur Gebäudeteile (zum Beispiel ein Anbau) oder nur Bauteile (zum Beispiel die Fassade) unter Denkmalschutz so ermäßigt sich der Abschlag. Als Nachweis beim Feststellungsverfahren, dass das Grundstück oder Teile des Grundstücks unter Denkmalschutz stehen, dient der Bescheid über die Eintragung in die Denkmalliste oder die vorläufige Unterschutzstellung.

Grundsteuer
Für Bau- und Bodendenkmäler ist die Grundsteuer zu erlassen (§ 32 GrStG), wenn der jährliche Rohertrag aus dem Denkmal in der Regel unter den aufzuwendenden Kosten liegt. In Betracht kommt auch ein teilweiser Grundsteuererlass, wenn nur selbstständig nutzbare Teile (zum Beispiel Gebäudeflügel) geschützt sind. Zum Rohertrag gehören sämtliche Einnahmen und sonstige Vorteile. Hierzu rechnen zum Beispiel die Miet- und Pachteinnahmen oder der Nutzungswert, den die Benutzung für den Eigentümer hat. Auf der Kostenseite sind alle Ausgaben zu berücksichtigen, die mit dem privilegierten Grundbesitz in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen sowie beispielsweise Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Aufwendungen für Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen, Kosten für Heizung und Wasser sowie Grundbesitzabgaben, Straßenreinigungsgebühren und auch die gegebenenfalls zu erlassende Grundsteuer. Kosten in diesem Sinne sind auch die (normalen) Absetzungen für Abnutzung (vgl. Abschnitt B. I.), nicht dagegen die Sonderabschreibungen und auch weder Schuld- noch Eigenkapitalzinsen.

Bei denkmalgeschützten Park- und Gartenanlagen ist der Erlass der Grundsteuer darüber hinaus davon abhängig, dass sie grundsätzlich der Öffentlichkeit zugänglich sind. Weitere Hinweise gibt Abschnitt 35 GrStR. Auch für Gebäude, in denen Gegenstände von wissenschaftlicher, künstlerischer oder geschichtlicher Bedeutung, insbesondere Sammlungen oder Bibliotheken der Forschung oder Volksbildung nutzbar gemacht werden, kann unter Umständen die Grundsteuer anteilmäßig erlassen werden. Voraussetzung ist, dass der Rohertrag durch die Benutzung für Forschung und Volksbildung nachhaltig gemindert ist (vgl. Abschnitt 37 GrStR). Die Grundsteuer wird nur auf Antrag erlassen. Er ist spätestens am 31. März des folgenden Jahres mit Nachweisen über Erträge und Kosten bei der Gemeinde einzureichen.


Spekulationsfrist
Im Rahmen der Steuerreform und der Einführung der Abgeltungssteuer war im politischen Raum diskutiert worden, dass Veräußerungsgewinne bei Immobilien auch besteuert werden sollten. Doch dann hat man sich für die Beibehaltung der alten Rechtslage entschieden. Für Immobilien gibt es immer noch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren für Privatpersonen. Wer also nicht gewerbsmäßig mit Immobilienkauf oder Verkauf zu tun hat, der kann einen Verkaufsgewinn steuerfrei vereinnahmen, wenn er 10 Jahre wartet, bevor er die Immobilie verkauft. Insofern er oder seine Familie die Wohnung oder das Haus selbst genutzt haben, ist der mögliche Wertzuwachs nach einem Verkauf auch innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist steuerfrei.

Mittlerweile wurde auch die Spekulationsfrist bei Wertpapiergeschäften abgeschafft. Für die vor dem 1.1.2009 gekauften Wetpapiere und Aktienfonds gilt noch die alte Regelung. Bei neu gekauften Aktien oder Fonds muss beim Verkauf Einkommenssteuer bezahlt werden, wenn ein Gewinn erzielt wird.

Auch in diesem Punkt bietet die Immobilie – bezogen auf die Spekulationssteuer – erhebliche Vorteile gegenüber anderen Anlageformen. Dh. der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist überaus interessant, da der Sanierungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden kann – und ein evtl. Verkauf nach 10 Jahren dann steuerfrei ist. Dazu kommen noch die hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in der Vermietungsphase.

Erbbaurecht

Beim Erbbauchrecht wird das Grundstück nicht erworben, sondern lediglich – oft für einen sehr langen Zeitraum – gemietet. Der Immobilienbesitz im Erbbaurecht ermöglicht in der Regel günstigere Kaufpreise, die deutlich unter denen eines herkömmlichen Objektkaufes liegen können. Denn die Immobilie ist rechtlich von Grund und Boden getrennt. Daher kauft der Erwerber eine Immobilie ohne das dazu gehörige Grundstück.

Somit wird auch die steuerliche Abschreibungsgrundlage erhöht, weil das nicht Abschreibungsfähige Grundstück entfällt und nun 100 Prozent der Anschaffungskosten dem Objekt zuzurechnen sind. An Stelle des Grundstückspreises zahlt der Käufer einen niedrigen Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks. Die Erbbauzinsen liegen unterhalb der langfristigen Hypothekenzinsen, dadurch ist der Kauf der Immobilie deutlich günstiger. Das Wohneigentum ist vererbbar, übertragbar und somit fungibel wie eine Immobilie mit Grundstück.


Die Investition

und nicht umlagefähige Nebenkosten
Die Nebenkosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Müllabfuhr etc., diese zahlt der Mieter inkl. der Kaltmiete an die Hausverwaltung. Nicht umlagefähige Nebenkosten, also Kosten die der Eigentümer zu tragen hat, sind die Kosten für die Haus- und Mietverwaltung und die Instandhaltungsrücklage.

Kaufnebenkosten
Die Kosten beim Kauf einer Immobilie sind zusammengefasst, die Notar- und Gerichtskosten, die ca. 1,5% vom Kaufpreis ausmachen, dazu kommen 4,5% Grunderwerbsteuer und ggfl. 6% Maklercourtage zzgl. MwSt. D.h. wir sprechen von 3 Kostenstellen, dem Kaufpreis der Immobilie, den Finanzierungskosten und den Kaufnebenkosten.

In der Regel sind die Kaufnebenkosten innerhalb von 2 – 8 Wochen zu begleichen. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie werden zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt.

Nebenkosten:
1. Die Notargebühr / Grundbucheintragungen
2. Die Grunderwerbssteuer
3. Die Maklergebühren (Courtage) sofern diese anfällt

Grundbuchinformationen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Werbungskosten
Beim Erwerb einer Immobilie erzielt der Anleger über die Mieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da diese Einkünfte jedoch den Ausgaben wie z.B. Zinsen, Tilgung und Nebenkosten gegenüberstehen, ergibt sich hieraus i.d.R. eine Unterdeckung vor Steuern, diesen Differenzbetrag kann der Anleger steuerlich geltend machen. Hinzu kommt natürlich auf der Einnahmenseite noch die Steuerrückerstattung, die sich aus der Abschreibung der Immobilie und der damit verbundenen steuerlichen Geltendmachung ergibt. Sofern der Anleger angestellt ist, können die Freibeträge für die Abschreibungen auch sofort in die Lohnsteuerkarte eingetragen. Dadurch erhöht sich demzufolge das Nettoeinkommen unmittelbar – und der Anleger hat ggfl. sofort einen Überschuss.

Ansonsten werden die Abschreibungen erst nach Ablauf des Jahres im Rahmen der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. In jedem Fall tragen sowohl das Finanzamt, als auch der Mieter ganz erheblich dazu bei, die erworbene Immobilie zu bezahlen. Die steuerfreie Wertsteigerung verbleibt jedoch im vollen Umfag nach Ablauf von 10 Jahren beim Anleger. Diese Faktoren in Verbindung mit dem zur Zeit noch historisch niedrigen Zinsniveau, machen die Denkmalimmobilie zu einer fast konkurrenlosen Kapitalanlage mit besten Perspektiven.

Lage
Wer langfristig eine Wertsteigerung erzielen möchte, für den ist sowohl die Lage, als auch der Einstiegspreis und die nachhaltige Vermietbarkeit von entscheidender Bedeutung. Eine gute Infrastruktur zählt hierbei zu den wesentlichen Kriterien, immer mehr Menschen zieht immer näher ins Zentrum einer Stadt. Immobilien in innerstädtischen Lagen lassen sich in der Regel immer vermieten, ausserdem ziehen die Mieten dort am stärksten an.

Der Preis – marktgerechter Preis
Der Preis muss nachvollziehbar marktgerecht sein, die Steuervorteile sind ein Bonus, der on Top kommt – dies darf aber nicht der Selbstzweck sein. Die Preise für Wohnraum sind in den letzen Jahren – vor allem in innerstädtische Lagen der Großstädte deutlich gestiegen. Ein gutes Beispiel dafür ist der Bezirk Prenzlauer Berg, der sich in den letzten Jahren extrem positiv entwickelt hat. Dort haben wir 2005 noch sanierte Jugendstilobjkete in Toplagen für 1.200,- EUR pro qm verkauft. Schauen Sie sich bitte dort einmal die heutigen Preise an.

Die Miete
Ein ganz wichtiges Kriterium beim Erwerb einer Anlageimmobilie ist die Miete, die nachhaltig erzielbar sein muss. Von aufgeblähten Mietgarantien halten wir gar nichts. Besser als jede Mietgarantie, bzw. jeder Mietpool ist eine ständig vermietete Immobilie. Als Maßstab sollte die ortsübliche Vergleichsmiete genommen werden, Mieterhöhungen setzt i.d.R. die vom Anleger beauftragte Hausverwaltung im gesetzlichen Rahmen um.

Die Rendite
Eine vernünftige Anlageimmobilie sollte eine durchschnittliche Mietrendite in Höhe von 4 – 5% p.a. vor Steuer erwirtschaften. Dies ist die Sofortrendite, die der Anleger für sein eingesetztes Kapital erhält. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben, die ebenfalls eine Einnahmequelle darstellen, und damit der Rendite zugerechnet werden müssen.


Wertsteigerung
Wer langfristig eine Wertsteigerung erzielen möchte, für den sind sowohl die Lage, als auch der Einstiegspreis und die nachhaltige Vermietbarkeit von entscheidender Bedeutung. Eine gute Infrastruktur zählt hierbei zu den wesentlichen Kriterien, immer mehr Menschen zieht immer näher ins Zentrum einer Stadt. Immobilien in innerstädtischen, guten Lagen lassen sich in der Regel immer vermieten, ausserdem ziehen die Mieten dort am stärksten an. Sehr gut sind auch Wohnviertel. die unterbewertet – aber im Trend sind.

Eine weitere Rendite kann die Wertsteigerung sein, hierbei spielen zwei Faktoren eine wesentliche Rolle. Neben der bereits erwähnten klassischen Wertsteigerung einer Immobilie, kommt noch der Inflationsschutz hinzu. Dies hat vor allem in Zeiten hoher Inflationsraten eine ganz erhebliche Bedeutung und spielt langfristig immer eine Rolle. Bei einer Investition in Sachwerte und damit in eine inflationsgeschützte Kapitalanlage ist eine durchschnittliche Wertsteigerung von ca. 2% p.A realistisch. Dieses Argument sollte immer langfrsitig betrachtet werden, eine Immobilie ist kein kurzfristiges Spekulationsobjekt.

Dieser Wertzuwachs ist darin begründet, dass ein Käufer jedes Jahr mehr Geldwert aufwenden muss, um die gleiche Sachwertanlage zu erwerben. Bei der Ermittlung der Inflationsrate wird ein statistischer Warenkorb zugrunde gelegt, d.h. ein Warenkorb einer Durchschnittsfamilie, und es wird ermittelt wie hoch der jährliche Mehraufwand für den gleichen Warenkorb gegenüber dem Vorjahr beträgt. Ein einfaches Beispiel dafür ist die Preisentwicklung für einen Mercedes oder ein Brötchen aus dem Jahre 1960 bis heute.

Die klassische Wertsteigerung einer Immobilie ergibt sich aus den Grundkriterien, d.h. der Lage, der Ausstattung und der nachhaltigen Vermietbarkeit. Immobilien in Zentrumslagen erfahren hier derzeit einen deutlichen Wertzuwachs, da der Trend der Mieter, eindeutig in innerstädtische Zentrumslage geht. Immer weniger Menschen leben auf dem Lande, es zieht die Miete in die Stadt, da Infrastruktur gefragt ist. Daraus ergibt sich eine höhere Nachfrage, als dass Angebot. Ausserdem ziehen die Mieten in diesen Lagen überproportional an. Ein aktuell gutes Beispiel ist die Hamburger Hafencity, hier werden bereits nach kurzer Zeit, mittlerweile bis zu 10.000,- EUR pro qm für Eigentumswohnungen bezahlt. Die Mieten haben mittlerweile ein Niveau erreicht, das bis zu 28,- EUR pro qm als extrem zu bezeichnen ist. Nun ist Hamburg nicht nur eine aussergewöhnlich schöne Stadt, sondern die Lage direkt am Wasser ist natürlich auch etwas besonderes. Derartige Extrembeispiele sind aber nicht die Regel und sollten nicht der Maßstab sein. Sie zeigen aber auf, was mit Immobilien grundsätzlich möglich ist.

Aus der Sicht eines Anlegers
Die größten Vermögen wurden weltweit durch Immobilieneigentum aufgebaut, daran führt kein Weg vorbei. Schauen Sie sich nur mal die Immobilienbestände der Banken und Versicherungsgesellschaften an. In Zeiten unsicherer Renten, schwankender Börsen und Bankenkrisen besinnen sich viele Menschen wieder auf die klassischen Sachwerte – hier ist in erster Linie die Immobilie zu nennen. Wenn man seine Hausaufgaben macht, ist es nahezu unmöglich, durch die Investition in Immobilien sein Geld zu verlieren. An den Börsen wird man in der Regel nur zum Spielball der Spekulanten ohne selbst etwas beurteilen zu können. Ausserdem sollte die Immobilie immer einen Teil des Vermögens aus machen, schon aus Gründen der Diversifikation.

Worauf ist zu achten
Ob eine Immobilie auf lange Sicht auch die erwarteten Erträge erwirtschaftet, ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Die Grundkriterien wie Lage, Einstandspreis, Qualität des Objektes, nachhaltige Vermietbarkeit haben wir bereits angesprochen. Wir erarbeiten gern mit Ihnen zusammen ein Anforderungsprofil, um eine Immobiliie zu finden, die Ihren Anforderungen gerecht wird. Wir haben über 20 Jahre Erfahrung in diesem Geschäft – nicht nur in der Vermittlung von Immobilien. Wir haben auch viele Immobilien selber gekauft und wissen, wovon wir reden. Im Bereich Finanzierungen, sowie in vertraglichen Angelegenheiten, können und werden wir Ihnen helfen. Die steuerlichen Grundlagen einer Denkmalimmobilie ergeben sich aus dem Einkommenssteuergesetz und sind fest fixiert. Darüber sollten Sie mit Ihrem Steuerberater sprechen, wobei wir Ihnen die steuerlichen Auswirkungen vorher ganz konkret darstellen können.