Immobilien-Cowdinvesting – die klassische Absicherung bietet keinen vernünftigen Anlegerschutz

Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen sammeln Geld ein, um Finanzierungen für Immobilienprojekte zu realisieren. Das Geld kommt in der Regel von vielen privaten Kleinanlegern. Selbst, wenn hier durchschnittlich pro Anleger „nur“ etwa 1.000 € je Projekt investiert werden, können aufgrund der Vielzahl der Anleger beträchtliche Summen von mehreren Millionen Euro eingeworben werden.

Wie gesagt, mehrheitlich sind es Privatanleger, die diese Darlehen vergeben, und sie sollten bei der Form des Anlagemodells ganz genau hinschauen – denn in puncto Anlegerschutz gibt es große Unterschiede. Nur dann ist die prognostizierte Rendite, bzw. die Festverzinsung auch weitestgehend gewährleistet.

In der Regel bieten Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen ein qualifizierte Nachrangdarlehen als sogenannte Absicherung für ihre Investoren an. Das hat einen einfachen Grund: Der Gesetzgeber setzt enge Grenzen für das öffentliche Anbieten von Anlageprodukten für Privatanleger. Will man als Plattform von diversen Vereinfachungen profitieren und insbesondere auch vermeiden, einen umfangreichen und teuren Prospekt für das Anlageprodukt zur Verfügung stellen zu müssen, bleibt häufig nur noch das qualifizierte Nachrangdarlehen als mögliches Anlageprodukt übrig. Dabei geht es auch um das Thema Prospekthaftung.

Die Emittenten wiederum schätzen insbesondere die insolvenzhindernden Eigenschaften des Finanzinstruments – denn bei drohender Zahlungsunfähigkeit und damit Insolvenz der Gesellschaft, macht das qualifizierte Nachrangdarlehen das einseitige Verschieben der Fälligkeiten möglich. Deshalb greift auch die Mehrheit der Crowdinvesting-Plattformen mit ihren Emittenten auf dieses spezielle Anlageprodukt zurück.

Crowdinvesting und das qualifizierte Nachrangdarlehen

Crowdinvesting erfreut sich seit einigen Jahren großer Beliebtheit. Bei den ersten Crowdinvesting-Angeboten ging es in erster Linie um Unternehmensfinanzierungen -vor allem und um die Finanzierung von Startups. Für junge Unternehmen ist es sehr wichtig, dass sie bei der Rückzahlung von geliehenem Kapital zeitlichen Spielraum haben. Schließlich soll einem guten Geschäftsmodell nicht vorzeitig das „Genick gebrochen“ werden, nur weil fixe Termine für die Darlehensrückzahlung eingehalten werden müssen. Das qualifizierte Nachrangdarlehen mit seinen zuvor beschriebenen, insolvenzhindernden Eigenschaften gab den Unternehmern hier ausreichend zeitliche Flexibilität.

Bei Immobilienfinanzierungen sind die Projektparameter grundsätzlich anders. Die Immobiliengesellschaften, die diese Finanzierungen nachfragen, sind in erster Linie erfahrene Projektentwickler, die zudem, im Vergleich zu einem Startup-Gründer, ein planbares Geschäft betreiben. So ist es nicht plausibel, warum Anleger auf Immobilien-Crowdinvesting-Plattform die Risiken eines qualifizierten Nachrangdarlehens tolerieren sollten.

Anleger müssen sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen
Qualifizierte Nachrangdarlehen sind Finanzierungsinstrumente, die im Falle der Insolvenz des Schuldners erst bedient werden, wenn alle anderen Gläubiger, wie zum Beispiel Lieferanten oder Handwerker, bedient sind. D.h. erst ganz zum Schluss kommen die Anleger!

Mit der qualifizierten Nachrangigkeit steigt das Risiko eines Totalverlustes für die Anleger. Denn in der Regel können bereits die vorrangigen Gläubiger nur zu einem Bruchteil aus der Masse bedient werden. So tendiert die Wahrscheinlichkeit gegen null, dass Geldgeber im qualifizierten Nachrang ihr Geld ganz oder teilweise zurückerhalten.

Weiteres Problem: Keine verwertbaren Sicherheiten
Im Rahmen eines qualifizierten Nachrangdarlehens können keine echten Sicherheiten begeben werden. Denn auch diese würden qualifiziert nachrangig bleiben. So sind den Anlegern bei Zahlungsausfall zusätzlich die Hände gebunden.

Vorsicht bei Sicherheiten im qualifizierten Nachrang!
Einige Crowdinvesting-Plattformen bieten ihren Anlegern ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, das mit Sicherheiten wie z.B. Bürgschaften ausgestattet ist. Leider handelt es sich dabei um keine wirklich verwertbare Absicherung, da das Regime der qualifizierten Nachrangigkeit nicht verlassen wird. Das heißt, im Fall des Falles könnten die Anleger die bestellten Sicherheiten erst in Anspruch nehmen, wenn alle anderen Gläubiger bedient wurden.

Zudem bleibt fraglich, ob die Forderung gegenüber dem Schuldner überhaupt geltend gemacht werden darf. Denn die insolvenzhindernden Eigenschaften dieser Darlehensform greifen nach wie vor und so gilt: Würde die Verwertung der bestellten Sicherheiten die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers auslösen, darf von ihnen kein Gebrauch gemacht werden

Zusammenfassend sei gesagt
Qualifizierte Nachrangdarlehen sind ein gängiges Finanzierungsinstrument für Unternehmen, z.B. in wirtschaftlicher Schieflage. Zentral ist hierbei die insolvenzhindernde Eigenschaft, dass Zins- und Tilgungszahlungen ausgesetzt werden können, wenn sich die Immobiliengesellschaft in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet. Eine weitere, für die Anleger negative Eigenschaft ist, dass sie sich im Insolvenzfall ganz hinten anstellen müssen und zudem auf keine verwertbaren Sicherheiten zurückgreifen können.

Gibt es bessere Absicherungsformen? Ja, das Bergfürst-Konzept bietet einige Vorteile
BERGFÜRST hat ein speziell auf die Assetklasse Immobilienfinanzierung zugeschnittenes Crowdlending-Produkt konzipiert. Den Anlegern stehen so, im Gegensatz zum mehrheitlichen Angebot der anderen Plattformen, besicherte Bankdarlehen für ihr Investment zur Verfügung und sie profitieren von einem weitaus größeren Anlegerschutz. Welche Vorteile ein besichertes Bankdarlehen bietet und wieso BERGFÜRST dieses Anlageprodukt anbieten kann, erfahren Sie im Folgenden.

Welche Vorteile bietet ein besichertes Bankdarlehen von Bergfürst für den Anleger

Keine Aufschiebung der Zins- und Tilgungszahlungen durch den Darlehensnehmer. Den Darlehensnehmern eines besicherten Bankdarlehens ist es nicht möglich Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben, anders als bei den qualifizierten Nachrangdarlehen, die diese insolvenzhindernde Option beinhalten. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden.

BERGFÜRST Emittenten bestellen die jeweils vereinbarten Sicherheiten deshalb zwingend vor Darlehensauszahlung, so dass diese, im Fall des Falles, effektiv verwertet werden können.

Die Anleger sind nicht qualifiziert nachrangig
Bei den besicherten Bankdarlehen von BERGFÜRST besteht keine qualifizierte Nachrangigkeit. Wie die Tabelle „Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie“ aufzeigt, stehen die Anleger beim besicherten Bankdarlehen mindestens im zweiten Rang, hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Ist eine erstrangige Bankfinanzierung nicht vorgesehen bzw. notwendig, sind die Anleger sogar auf dem ersten Rang und können direkt aus den bestellten Sicherheiten bedient werden. Somit werden sie in der Regel vor allen anderen Gläubigern und insbesondere weit vor Inhabern qualifizierter Nachrangdarlehen bedient.

Dadurch sinkt das Risiko, dass die Forderungen der Anleger nicht mehr durch Sachwerte oder letztendlich durch vorhandene Insolvenzmasse gedeckt sind und die Gefahr eines Totalverlustes ist wesentlich geringer.

Rangfolge der Verwertungserlöse einer Immobilie:

Rangfolge Bezeichnung Gläubiger
1 Bankdarlehen (Senior Loan) Bank (falls vorhanden)
2 Besichertes Bankdarlehen = Mezzanine Darlehen (Junior Loan), z.B. bei BERGFÜRST
3 Normale Verbindlichkeiten Handwerker, Lieferanten, etc.
4 Nachrangiges Fremdkapital qualifizierte Nachrangdarlehen anderer Anbieter
5 Gesellschafterdarlehen Darlehen des/der Gesellschafter an die eigene Gesellschaft
6 Eigenkapital Kapital des/der Gesellschafter(s)

Es können verwertbare Sicherheiten begeben werden
Das Bankdarlehen kann mit echten Sicherheiten ausgestattet werden. Mit echten bzw. verwertbaren Sicherheiten sind Absicherungen gemeint, von denen im Fall der Leistungsstörung und vor allem im Fall der Insolvenz Gebrauch gemacht werden kann. Diese können als dingliche und persönliche Sicherheiten ausgestaltet sein, wie etwa Grundschulden, persönliche Bürgschaften oder Mietabtretungen und sind auch miteinander kombinierbar.

Zusammenfassung
Das besicherte Bankdarlehen ist nicht qualifiziert nachrangig. Bei wirtschaftlicher Schieflage bzw. drohender Insolvenz ist es für den Darlehensnehmer eines besicherten Bankdarlehens nicht möglich, Zins- und Tilgungszahlungen einseitig aufzuschieben. Das besicherte Bankdarlehen muss vorbehaltlos zu vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten bedient und zurückgezahlt werden.

Durch die grundbuchliche Besicherung des Bankdarlehens stehen die Anleger im Fall der Verwertung der Immobilie mindestens im zweiten Rang, d.h. direkt nach den Forderungen der Bank die Verwertungserlöse zu. Je nach Ausgestaltung des Darlehens können sie zudem von weiteren bestellten Sicherheiten profitieren. Das Bankdarlehen kann mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet werden, auf die der Anleger, auch bei (drohendem) Zahlungsausfall oder im Insolvenzfall, zurückgreifen kann.

Banner ExporoWoher resultieren die Unterschiede
Um ein besichertes Bankdarlehen anbieten zu können, muss man über eine Bankerlaubnis verfügen oder mit einem Kreditinstitut kooperieren. BERGFÜRST zum Beispiel arbeitet aus diesem Grund mit einer sogenannten Fronting-Bank zusammen, welche die bankerlaubnispflichtigen Tätigkeiten für die Plattform übernimmt und so das Anbieten von Crowdlending, mittels klassischer Bankdarlehen, ermöglicht. BERGFÜRST gelingt es auf diese Weise, das Regime der qualifizierten Nachrangigkeit zu verlassen und seinen Kunden einen deutlich besseren Anlegerschutz – zu gleichen bzw. oft besseren Konditionen – zu bieten. Die Plattform lässt somit in puncto Sicherheit die Mehrheit der Konkurrenz hinter sich.

Fazit zum Nachrangdarlehen
Das qualifizierte Nachrangdarlehen ist das Finanzinstrument, dass der Gesetzgeber für Crowdinvesting vorgesehen hat. Die Mehrheit der Plattformen nutzt diese Anlageform für sich, da sie simpel und kostengünstig ist. Doch gerade für die Anleger birgt das qualifizierte Nachrangdarlehen, aufgrund seiner eigenkapitalnahen und damit insolvenzhindernden Eigenschaften, immense Nachteile.

BERGFÜRST bietet zur Erreichung eines größeren Anlegerschutzes ein klassisches Bankdarlehen als Crowdlending-Angebot für den Immobilienbereich an. Dieses Finanzierungsinstrument kann mit verwertbaren Sicherheiten ausgestattet werden, die schon weit vor und auch im Insolvenzfall greifen. Dies gelingt BERGFÜRST dank der Kooperation mit einer Fronting-Bank. Auf diese Weise hebt sich die Plattform von der Mehrheit des Marktes ab und kann seinen Investoren ein besseres Anlageprodukt bieten.

Für uns gehört Bergfürst zu den zwei Immobilien-Crowdinvesting Plattformen, die wir empfehlen. Die Absicherung der Anleger ist richtungsweisend, negative Erfahrungen mit Insolvenzen gab es zudem bisher nicht. Dis gilt allerdings auch für unseren zweiten Favoriten, Exporo – dem Marktführer. Obwohl Exporo in der Regel mit einem Nachrangdarlehen arbeitet, sind auch dort bisher keine negativen Erfahrungen bekannt.

Bis dato gab es auch dort keinen Insolvenzfall! Für uns sind diese beiden Plattformen zu empfehlen – und Anleger sollten sich auf diese beiden Unternehmen konzentrieren – zumal auch die Anzahl der angebotenen Objekte ausreichend ist. Dabei sollte auch nicht vergessen werden, dass es darum geht, qualitativ hochwertige Immobilien anzubieten – denn es geht nicht um Masse, sondern um Klasse!

Gesetzlicher Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 VermAnlG:
Der Erwerb der hier angebotenen Vermögensanlagen ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen

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