Immobilien-Crowdinvesting wächst kräftig

Das Immobilien-Crowdinvesting wächst in Deutschland kräftig. Im bisherigen Jahresverlauf wurden bereits über 170 Millionen EUR in Immobilienprojekte über Internet-Plattformen finanziert, das ist eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr.

Finanziert wurden die Immobilienprojekte bisher überwiegend über Nachrangdarlehen, mittlerweile dominieren Anleihen. Im ersten Halbjahr 2019 lagen Anleihen erstmals vorne bei den Anlageformen. Mit 73 Millionen Euro entfiel knapp die Hälfte des Investitionsvolumens auf Anleihen.

In Deutschland dominieren die Immobilien-Plattformen Exporo, Zinsland und Bergfürst das Geschäft, Platzhirsch ist eindeutig Exporo. Das Hamburger Unternehmen stemmte im ersten Halbjahr ein Investitionsvolumen von 105 Millionen Euro, was einem Marktanteil von 68 Prozent entspricht. Exporo knackt 500 Mio. EUR Marke – in nur knapp 5 Jahren wurden über Exporo mehr als 500 Mio. EUR Kapital in Immobilienprojekte vermittelt!

In der Vergangenheit haben viele Plattformen daran gearbeitet, die Rechtsposition ihrer Investoren zu verbessern. Nachrangdarlehen haben den Nachteil, dass die Geldgeber im Falle einer Insolvenz zum Schluss bedient werden – in der Praxis gehen Kreditgeber in der Regel meist leer aus. Das ist bisher der größte Kritikpunkt am Immobilien-Crowdinvesting. Bergfürst bietet diesbzüglich schon immer eine höhere Sicherheit in Form einer Grundschuld.

Bislang mussten in Deutschland vier Immobilienprojekte Insolvenz anmelden. Verbraucherschützer warnen regelmäßig davor, dass bei Crowdinvestments der komplette Verlust des eingesetzten Kapitals möglich ist. Natürlich entspricht das theoretisch der Tatsache, denn letztendlich ist es eine unternehmerische Beteiligung. Bei den vier insolventen Projekten müsste dann auch noch einmal geklärt werden, ob und in welcher Höhe die Anleger dann tatsächlich finanzielle Verluste erlitten haben.

Ein großer Verfechter der Finanzierungsanlage Anleihe ist die Plattform Exporo. Neu dabei ist das Thema immobilienbesicherte Anleihe, die auf Basis der Blockchain emittiert wurde. Eine Blockchain ist ein dezentrales und elektronisches Buchführungssystem, das nach bestimmten Regeln funktioniert und über mathematische und kryptographische Verfahren abgesichert wird und als sicher gilt.

Der Wertpapierprospekt für die Blockchain-Anleihe von Exporo wurde von der Luxemburger Aufsicht gebilligt und von der Finanzaufsicht Bafin notifiziert. Auf diese Weise wurden drei Millionen Euro für ein Ärztehaus im Hamburger Stadtteil Poppenbüttel mobilisiert. Mit der Blockchain-Technologie lässt also deutlich mehr anfangen, als nur in Kryptowährungen zu investieren.

Interessierte Exporo-Anleger konnten die Anleihe zeichnen und ein digitales Schließfach bei Exporo eröffnen. Bei diesen Wallets greift Exporo auf die Hilfe des Fintechs Upvest zurück. In diesem Schließfach werden die jeweiligen Blockchain-Token verwahrt. Der Wert des Tokens bemisst sich dabei am Wert der Immobilie. Für den Anleger ändert sich im Prinzip nichts, da die Ein- und Auszahlungen wie bisher in Euro erfolgen.

In absehbarer Zeit werden Echtzeittransaktionen angestrebt. Dabei bleibe die tokenisierte Anleihe ein reguliertes Produkt unter der Aufsicht der Finanzbehörden. Das Nachsehen haben die Banken. Das klassische Depot braucht man theoretisch nicht mehr, auch Banken werden hier umdenken müssen. Das langwierige Ein- und Ausbuchen der Anleihe, das mehrere Tage beansprucht, ist somit Vergangenheit.

Die Tokenisierung von Anleihen wird sich nach Einschätzung von Exporo durchsetzen, jede Immobilie lässt sich tokenisieren. Die Kostenstruktur sei dabei so günstig, dass es sich lohne, auch kleinere Assets zu digitalisieren. Riesige Gebühren sind einfach nicht mehr akzeptabel in einer digitalen Welt, in der dies deutlich günstiger dargestellt werden kann.

Banken erfreut das nicht
Wie mittlerweile bei Exporo üblich, wurde für dieses Immobilienprojekt eine eigene GmbH gegründet – die auch im Grundbuch steht. Die Eigenkapitalgeber erhalten einen Grundbucheintrag, der treuhänderisch verwaltet wird. Die Bank steht im ersten Rang, die Exporo-Anleger mit ihrem Token im zweiten Rang.

In absehbarer Zeit sind Echtzeittransaktionen geplant, dabei bleibe die tokenisierte Anleihe ein reguliertes Produkt unter der Aufsicht der Finanzbehörden. Die Banken sind darüber sicher weniger erfreut. Das klassische Depot wird dann im Grunde nicht mehr benötigt, auch Banken werden hier umdenken müssen. Das langwierige Ein- und Ausbuchen der Anleihe, das mehrere Tage beansprucht, ist dann ein Relikt der Vergangenheit.

Gesetzlicher Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 VermAnlG:
Der Erwerb der hier angebotenen Vermögensanlagen ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen

Weitere Informationen – direkt bei Exporo

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