Steuervorteile

Steuervorteile für Vermieter
Der Staat fördert den Kauf von Eigentumswohnungen: Während Selbstnutzer von der Eigenheimzulage profitieren, gibt es für vermietete Immobilien Steuervorteile in Form von Abschreibungen: Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Das ist ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises, der jährlich vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann und so die individuelle Steuerlast senkt.

Käufer von Rendite-Immobilien können Abschreibung und Darlehenszinsen von der Steuer absetzen.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt oder baut, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen. Auch steuerlich kann die Anlage interessant sein. Neben den Kreditzinsen, die von der Steuer abgesetzt werden können, gibt es die Abschreibung.

Der Fiskus geht (hypothetisch) davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt, jedes Jahr ein bisschen weniger Wert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Diese Abschreibung heißt im Steuer-Deutsch Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie ist seit einiger Zeit für Neu- und Altbauten (fast) einheitlich geregelt: Die früher gängige degressive AfA für Neubauten gibt es nicht mehr, nur noch die lineare. Das bedeutet, dass der Abschreibungssatz über den gesamten Zeitraum gleich bleibt.

Keine AfA fürs Grundstück
Wichtig: Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden.

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine lineare Abschreibung. Sie gilt ausschließlich für vermietete Immobilien.

Afa für Altbauten
Käufer von gebrauchten Immobilien können das Gebäude linear abschreiben: 50 Jahre lang können jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Ausnahme: Häuser, die vor 1925 errichtet wurden. Hier gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent (40 Jahre lang). Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Er wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Afa für Neubauten
Für Neubauten gilt generell die lineare Abschreibung (50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten). Die degressive AfA, die Bauherren eine anfangs höhere Steuerersparnis ermöglichte, wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für alle Fälle bis 2005 gilt aber weiterhin die alte Regelung mit folgenden degressiven AfA-Sätzen: Vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in weiteren 32 Jahren. Abgeschrieben werden können auch hier nur die Kosten des Gebäudes, nicht der Kaufpreis für das Grundstück.

Abschreibung für Modernisierungen
Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Abschreibungen