Auch Kleinanleger können vom Immobilienboom profitieren

Die Immobilienpreise sind bundesweit dramatisch gestiegen – und es ist vorerst kein Ende abzusehen. Auch die Corona-Krise hat daran nichts geändert. Normalverdiener können da kaum noch mithalten. Wer trotzdem vom Trend profitieren möchte, muss sehr genau die Risiken einschätzen und schauen, was für ihn in Frage kommt.

Immobilien-Crowdinvesting
Unternehmen wie Exporo, dagobertinvest oder Bergfürst bieten Immobilien-Crowdinvesting an. Sie füllen damit eine Lücke für Kleinanlger. Denn in der Tat haben Immobilieninvestments in den vergangenen Jahren vor allem Großinvestoren und vermögende Privatanleger glücklich gemacht. In Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München steigen die Preise für Wohnungen und Häuser immer weiter. Selbst kleinere Städte werden mittlerweile immer attraktiver für Immobilieninvestoren, denn auch dort ist Wertsteigerunngspotenzial vorhanden. Die Einzugsgebiete vergrößern sich zudem immer weiter.

Angesichts der hohen Preise können Normalverdiener beim Bieten um die Immobilien oft nicht mehr mithalten. Versuchen sie es dennoch, müssen sie ihre gesamte Liqudität dafür einsetzen und sich zusätzlich noch hoch verschulden. Ihr finanzielles Schicksal hängt dann an einer einzigen Immobilie – Ökonomen sprechen diesbezüglich von einem gewaltigen Klumpenrisiko. Ist Immobilien-Crowdinvesting wirklich eine Alternative? Welche Möglichkeiten gibt es ansonsten, am Immobilienboom teilzuhaben, ohne dabei ein unüberschaubares, finanzielles Abenteuer einzugehen. Die gute Nachricht ist, die Möglichkeiten sind durchaus gegeben.

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Fazit:
Wer über Crowdinvesting in Immobilien investiert, sollte sich das jeweilige Angebot ganz genau anschauen.

Investitionen über Nachrangdarlehen, digitale Investments oder Genussscheine bedeuten ein höheres Risiko – im Falle einer Insolvenz ist die gesamte Investition ggf. verloren. Aber es gibt auch durchaus Immobilien-Crowdinvesting mit Grundschuldeintrag. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem Schuldner Forderungen gegenüber Gläubigern absichern können.

Geschlossene Immobilienfonds
Von geschlossenen Immobilienfonds halten wir absolut nichts – das schon einmal vorab. Hier wird man zwar tatsächlich Miteigentümer von Immobilien – meist sind es einige, wenige große Gewerbeobjekte wie Hotels, Einkaufszentren oder Bürogebäude. Wenn der Fonds genügend Geld eingesammelt hat, wird er geschlossen – daher der Name.

Wer Anteile an einem Fonds kauft, muss in der Regel mindestens 10.000 Euro investieren. So hoch ist die Mindestbeteiligung. Der Anleger profitiert vom Erfolg, wenn die im Fonds gebündelten Immobilien am Ende der Laufzeit gewinnbringend verkauft werden. Hier haftet der Anleger aber auch mit seinem gesamten Einsatz, wenn die Projekte scheitern. Das kam in den vergangenen Jahren immer wieder vor. Zudem haben zahlreiche Skandale, Insolvenzen bis hin zum Betrug der Branche extrem geschadet. Viele Fonds haben nur anfänglich Mieterträge ausgeschüttet und dann nie wieder, bis es zur Insolvenz kam. Oft auch verbunden mit der fehlenden Kompetenz der Fondsmanager.

Dazu kommt die mangelnde Flexibilität: Wer einmal investiert hat, kommt so schnell nicht mehr raus und muss die Anteile bis zum Laufzeitende halten. Oft sind das zehn Jahre oder mehr, fungibel geht also anders! Zudem gibt es keinen funktionierenden Zweitmarkt – alles andere ist gelogen. Ein weiterer Kritikpunkt von uns waren immer die hohen Weichkosten, die teilweise bis zu 20 Prozent und mehr betragen haben. Wer also 10.000 Euro investiert, bekommt dafür mitunter nur Fondsanteile im Wert von 8000 Euro.

Fazit: Für Kleinanleger sind geschlossene Immobilienfonds wegen der hohen Risiken und Kosten in der Regel nicht zu empfehlen. Lassen Sie einfach die Finger davon, Sie füllen u.a. nur die Taschen der Berater, die hohe – oft völlig überhöhte Provisionen dafür erhalten.

Offene Immobilienfonds
Besser als geschlossene Fonds eignen sich für Kleinanleger offene Immobilienfonds. Hier kann man auch mit kleinen Beträgen und jederzeit einsteigen, das Investitionsvolumen ist in der Regel nicht begrenzt. Auch die Diversifikation ist besser, größere Fonds mit einem Milliardenvermögen können in viele Immobilienprojekte investieren. So sinkt das Risiko für den Fall, dass eines dieser Projekte mal unrentabel ist.

Anders als etwa beim Crowdinvesting oder beim direkten Immobilienkauf weiß der Anleger vorher allerdings nicht genau, in welche Projekte er investiert. Die Immobilien im Portfolio der Fonds sind zwar in der Regel einzeln aufgelistet – aber die Fondsmanager können ständig kaufen und verkaufen – und sind demfolge frei in ihrer Handhabung.

Allerdings gab es auch bei offenen Immobilienfonds Probleme. Als in der Finanzkrise 2008 viele große Anleger auf einmal Liquidität benötigten, konnten viele Fonds dies nicht mehr verkraften. Immobilien lassen sich nun einmal nicht so schnell verkaufen wie Aktien oder börsennotierte ETFs. Die Fonds mussten demzufolge schließen – und das Geld der Anleger blieb gebunden. Einige Fonds mussten am Ende sogar ganz abgewickelt werden und wurden für die Investoren zum Verlustgeschäft.

Davon hat sich die Branche nur langsam erholt. 2013 und 2014 wurden erstmals wieder neue Fonds aufgelegt. Sie profitieren von Gesetzesänderungen, die die Produkte stabiler machen sollen. Wer nun Fondsanteile kauft, muss diese mindestens zwei Jahre behalten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten, wenn er diese wieder verkaufen möchten. So soll verhindert werden, dass im Fall einer Krise zu viel Geld auf einmal abfließt. Wer seine Anteile vor 2013 gekauft hat, kann aber immer noch bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr sofort abziehen.

Die Renditen der Fonds, die nach der Krise noch übriggeblieben sind, lagen in den vergangenen Jahren meist zwischen zwei und drei Prozent. Ob das den Anlegern vom Gesamtpaket genügt, muss jeder für sich selbst entscheiden.

Allerdings ist es auch für die offenen Fonds nicht einfach, in Wohnimmobilien zu investieren. Wie bei den geschlossenen Fonds dominieren hier ebenfalls Bürogebäude, Hotels oder Einzelhandelsflächen. Grund dafür ist die vergleichsweise aufwendige Verwaltung von Wohngebäuden. Weil die Mietverträge für Wohnraum leichter kündbar sind, wechseln ständig die Mieter. Ausserdem ist es für Fondsmanager zunehmend schwieriger, passende Immobilienbestände auf einmal zu kaufen. Oft können die vorhandenen, liquiden Mittel der Anleger nicht einmal komplett angelegt werden – weil es keine passenden Projekte gibt.

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Fazit: Wer von steigenden Immobilienpreisen profitieren will, für den sind offenen Immobilienfonds eine Alternative. Das Risiko ist deutlich geringer als bei geschlossenen Immobilienfonds. Allerdings investieren die Fonds meist hauptsächlich in Gewerbeimmobilien und nicht in wohnwirtschaftlich genutzte Objekte – und diese sind schwankungsintensiver. Es gibt durchaus spannendere Alternativen mit besseren Renditen und kürzerer Laufzeit.

Immobilienaktien, Reits und Immobilien-ETFs
Nicht nur Immobilien, auch Aktien laufen seit 10 Jahren gut. Langfristig kommen Anleger ohnehin nicht an Aktien, bzw. ETFs vorbei. Zumindest dann nicht, wenn sie gute Renditen erzielen möchte. Auch in Aktien großer Immobiliengesellschaften können Anleger investieren, zum einen direkt in Form einer Aktie – wie z.B. Vonovia oder Deutsche Wohnen – oder in Immobilien-ETFs. Immobilien-Aktien haben in den letzten Jahren sehr gut performt.

Der Vorteil von Immobilien-Aktien- und ETFs ist zudem die hohe Dividenden-Rendite, d.h. auch bei einer nicht so guten Performence, liegen die Dividenden oft bei 3% bis 5% p.a. – teilweise sogar noch darüber. US-Immobilienaktien, sogenannte Reits bieten teilweise sogar bis zu 9% p.a. Der Grund dafür liegt darin, dass Reits gesetzlich verpflichtet sind, mindestens 90% der Mieteinnahmen an die Anleger auszuschütten.

Fazit: Immobilienaktien- und ETFs sind als Beimischung natürlich eine interessante Alternative. Wer nicht auf Einzelaktien setzen möchte, investiert ggf. in einen Immobilien-ETF – auch diese bieten neben dem Wertsteigerungspotenzial solide Dividenden-Renditen.

Gesetzlicher Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 VermAnlG:
Der Erwerb der hier angebotenen Vermögensanlagen ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

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Fotos und Grafiken: SWN GmbH

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