Crowdfunding – Crowdinvesting

Bei Crowdfunding und Crowdinvesting beteiligen sich mehrere Personen an der Finanzierung von Projekten. Jedoch unterscheiden sich beide Finanzierungsarten deutlich, die Begriffe werden oft im Sprachgebrauch verwechselt, oder auch miteinander vermischt. Wir werden uns hier – schon weil es unser Kerngeschäft ist – mit dem Thema Crowdinvesting für Immobilien beschäftigen.

Crowdfunding
Crowdfunding ist vor allem aus dem künstlerisch-kreativen oder karitativen Bereich bekannt. Hier finanzieren Privatpersonen Projekte, die ohne die finanzielle Unterstützung der Crowd sonst nicht realisiert werden würden. Für ihre Unterstützung erhalten die Kapitalgeber im Gegenzug – sofern überhaupt – nicht-monetäre Gegenleistungen wie zum Beispiel Postkarten, CDs oder Eintritte zu exklusiven Veranstaltungen. Die Gegenleistungen orientieren sich dabei an der Höhe der finanziellen Unterstützung. Crowdfunding kann als eine Art Geldgeschenk oder als zweckgebundene, konkrete Spende betrachtet werden, die die Beteiligten aus altruistischen Gründen leisten. Wird ein fertiges Produkt als Gegenleistung in Aussicht gestellt, kann man das Crowd-Funding auch als klassische Vorfinanzierung sehen, die jedoch auf Vertrauen basiert. Denn eine Gegenleistung wird nicht vertraglich garantiert.

Crowdinvesting
Beim Crowdinvesting verfolgen die Investoren monetäre Ziele. Sie investieren ihr Geld vor allem in Startups und junge Unternehmen. Als Gegenleistung erhalten die Investoren Anteile am Unternehmen und erwerben Ansprüche auf Gewinnausschüttungen. Zunehmend wird das Crowd-Investing auch bei der Finanzierung von ökologischen Projekten und Immobilien genutzt. Die vertragliche Regelung erfolgt dabei meist über partiarische Darlehen oder Nachrangdarlehen, unterscheidet sich aber je nach anbietender Plattform.

Crowdinvesting für Immobilien
In den vergangenen Jahren konnten vor allem große Investoren oder Privatpersonen mit Vermögen in Immobilien investieren. Ein gutes Beispiel dafür sind einige große Wohnungsbauunternehmen, die mittlerweile börsennotiert sind. Doch gehen die Preise für Immobilien durch die Decke. Nicht nur in Berlin, Hamburg oder München schossen sie nach oben, auch kleinere Städte locken Investoren, denn auch dort – oder vor allem dort – besteht noch erhebliches Wertsteigerungspotential.

Menschen mit einem durchschnittlichen bis kleinen Einkommen können da kaum mithalten. Investieren sie dennoch in ein bescheidenes Eigenheim oder eine andere Immobilie, setzen sie dafür häufig nicht nur ihr gesamtes Vermögen ein, sondern verschulden sich auch noch zusätzlich. Finanziell sind sie auf lange Jahre von einer einzigen Immobilie abhängig – ein gewaltiges Risiko.

Wer trotzdem mit Immobilien Geld verdienen möchte, muss sehr genau hinsehen und kritisch auswählen. Mittlerweile gibt es Unternehmen, die Kleinanlegern helfen, am Immobilien-Boom teilzunehmen und davon zu profitieren. Crowdinvesting liefert hier sehr gute Möglichkeiten für – auch für kleinere Ivestoren. Dabei bündeln die Anleger ihr Geld, um so einzelne oder mehrere Immobilienprojekte zu finanzieren.

Wie funktioniert Crowdinvesting

Auf einer Crowdfunding-Plattform bieten Projektentwickler im Internet ihre Immobilienprojekte zur Investition an. Die Anleger können sich dort ihre Investitionsobjekte aussuchen und das Projekt mitfinanzieren. Im Gegenzug erhält der Anleger eine Beteiligung an zukünftigen Gewinnen des finanzierten Immobilienprojektes. Die prognostizierten Renditen liegen bei ca. 4,50 Prozent bis 7 Prozent p.a. Dabei kann es sich sowohl umd Neubauvorhaben, als auch um Bestandsobjekte handeln.

Bei Bestandsimmobilien ist der Anlagehorizont längerfristig und Sie profitieren von Mieteinnahmen und der Wertsteigerung des Objektes. Beteiligen Sie sich an Immobilien-Bestandsprojekten profitieren Sie endfällig von den Erlösen aus diesen Projekten – dabei handelt es sich dann auch des öfteren um Neubauobjekte.

Kontaktaufnahme mit der Crowd-Investing-Plattform
Wer mit dem Gedanken spielt, sein Projekt mit Hilfe der Crowd finanzieren zu lassen, sollte sich zunächst einen Überblick über die verschiedenen Plattformen verschaffen. Je nachdem, ob es sich um ein Startup oder eine Immobilie handelt, kommen dafür unterschiedliche Plattformen in Frage. Die dort vorgestellten Projekte und deren Erfolg geben einen guten Einblick und erleichtern die Auswahl der geeignetsten Plattform.

Prüfung bzw. Gutachten und Bewertung Nach der Kontaktaufnahme prüft die Plattform in der Regel – jedoch in unterschiedlichem Umfang – die vorhandenen Unterlagen zum Projekt. Diese Prüfung (auch Due Diligence genannt) umfasst bei Startups zum Beispiel Geschäftsmodell und Businessplan sowie Finanzzahlen.

Bei bestehenden Immobilien kann ein Gutachten erstellt werden. Aufgrund der ausgewerteten Daten beurteilt die Plattform schließlich das eingereichte Projekt. Diese Bewertung bildet die Basis für den Investmentprozess und für die entsprechenden Verträge. Der Projektinitiator erhält von der Plattform ein konkretes Angebot, das verbindliche Konditionen wie zum Beispiel Laufzeit, Darlehenshöhe, Zahlungszeitpunkt und Zinssatz enthält. Gibt die Plattform ihr Ok, ist somit die erste auswählende und aussortierende Hürde geschafft.

Vorstellung auf der Plattform
Nimmt der Projektinitiator das Angebot an, wird der Vertrag finalisiert. Um sich auf der Plattform präsentieren zu können, erhält jedes Projekt ein Profil. Dort werden in der Regel ein Film und eine kurze Erläuterung des Projektvorhabens eingebunden. Es können auch Dokumente hinterlegt werden, die wichtig für das Projekt sind. Für Startups bieten sich zum Beispiel Businesspläne an, bei Immobilienprojekten sind Grundrisse und Baugenehmigungen denkbar. Dadurch können sich potentielle Investoren ein Bild vom Projekt machen, das ihre Entscheidung, zu investieren oder nicht, beeinflusst. Eine gute Präsentation auf dem Profil ist also äußerst wichtig und entscheidend dafür, auch die zweite Auswahlhürde auf dem Weg zur Finanzierung – nämlich die der Crowd selbst – zu überwinden.

Hier geht es zu unserem Immobilien-Crowdinvesting Vergleich.

Phase des Crowd-Investings
Sobald das Profil angelegt ist, beginnt die Phase des Crowd-Investings. Je nach Plattform kann die Dauer dieser Phase unterschiedlich ausfallen. Interessiert sich die Crowd für das Projekt, stellen sich auch bald erste Fragen dazu ein, die über unterschiedlichste Wege gestellt werden können, beispielsweise über die Plattform des Crowd-Investings, berufliche Netzwerke oder in persönlichen Gesprächen. Diese sollten zügig beantwortet werden. Zudem sollten Maßnahmen der Public Relations das Crowd-Investing begleiten.

Wie geht es weiter
Nach einem erfolgreichen Crowd-Investing werden die Verträge abgewickelt. Den Anteilseignern werden entsprechende Beteiligungsverträge übergeben, der Projektinitiator erhält die zugesagten Gelder der Investoren. Zukünftig will natürlich nicht nur die Plattform des Crowd-Investings über laufende Entwicklungen auf dem aktuellen Stand gehalten werden, sondern auch die neuen Investoren selbst. Die Anforderungen an die externe und interne Kommunikation steigen somit.

Die Idee ist charmant, der Markt in Deutschland wächst rasant – aber auch einige kritische Töne müssen erlaubt sein

Alle notwendigen Informationen über die Projekte sollten im jeweiligen Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) aufgeführt sein. Nach einer vom baden-württembergischen Verbraucherschutzministerium bei der Universität Bamberg in Auftrag gegebenen Studie klären diese Informationsblätter oftmals nicht richtig auf. Vielen Kleinanlegern dürfte hierbei allerdings kaum klar sein, dass sie nur deswegen den Zugang zu diesen Immobilienprojekten erhalten, weil Banken und Projektentwickler nicht bereit waren, die damit verbundenen Risiken in ihre eigenen Bilanzen zu nehmen. Das muss aber keinesfalls immer der Fall sein, denn so können deutlich mehr und auch häufiger Projekte in Angriff genommen werden. In den letzten Jahren ist es deutlich schwieriger geworden, Immobilien zu finanzieren – da es seitens der Banken und EU-Richtlinien viele Auflagen und immer neue Regulierungen gibt.

Wer beispielsweise über eine Plattform per Nachrangdarlehen weniger als 2,5 Millionen Euro einsammelt und die Beteiligung pro Anleger auf maximal 10.000 Euro deckelt, muss den Angaben zufolge bisher keinen Verkaufsprospekt erstellen. Banken oder Wagniskapitalgeber erhalten bei Investitionen in der Regel ein Mitspracherecht. Crowdfunding-Investoren – auch Schwarmanleger genannt – haben das nach Auskunft von Verbraucherschützern allerdings nicht. Das Standardinvestmentmodell sind nachrangige Darlehen – im Insolvenzfall erhalten zunächst alle anderen Gläubiger ihr Geld. Das Verlustrisiko ist hier also deutlich höher.

Warum Crowdfunding trotzdem sehr interessant ist

Niedrige Zinsen, keine Affinität zum Thema Aktien, Fonds, ETFs oder ganz im allgemeinen im Bezug auf Vermögensanlagen, wo soll das Geld also angelegt werden. Sicher nicht auf dem Sparbuch – das Buch, das Sie sich sparen können. Demzufolge sind Immobilien eine sehr beliebte Anlageform, wenn die finanziellen Möglichkeiten aber nicht ausreichen, um eine eigene Immobilie zu kaufen – sei es selbstgenutzt oder vermietet – dann kann Crowdfunding eine sehr gute Alternative sein.

Allemal besser, als die Masse von geschlossenen Immobilienfonds – dann schon lieber in eine Immobilienaktie mit hoher Dividenrendite investieren! Aber nicht in geschlossene Beteiligungen, diesen Standpunkt vertreten wir seit über 20 Jahren – und wir wissen warum. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds nehmen Ausschüttung nur anfänglich vor, dananch heisst sehr oft – die Gesellschafterversammlung hat beschlossen, dass die aktuelle wirtschaftliche Situationen keine Ausschüttungen zulässt.

Das läuft dann einige Jahre so, bis das Objekt in die Insolvenz geht. Mit ganz viel Glück erhält der Investor dann noch etwas von der ursprünglichen Investitionssumme zurück – in der Regel aber nicht. Sehr oft werden diese Immobilienfonds dann auch noch von Banken angeboten, die selber keine Ahnung von dem haben, was verkauft wurde. Hauptsache, die Marge pro Kunde stimmt!

Bild ExporoAus diesem Grund kann es durchaus sinnvoll und ertragreich sein, in Crowdfunding-Immobilienprojekte zu investieren. Wir sind lange im Immobiliengeschäft und können bestätigen, dass sich gute Neubauvorhaben in soliden Lagen sehr gut vermarkten lassen. Der Markt für derartige Projekte ist also vorhanden, auch wenn die Verkaufspreise in den letzten Jahren extrem gestiegen sind. Es fehlen aber noch immer viele Wohnungen, um die Nachfrage zu befriedigen – vor allem bezahlbarer Wohnraum.

Ob Sie lieber in Gewerbeimmobilien, oder in klassische Wohnimmobilien investieren möchten, sollten Sie sich vorher überlegen. In guten Zeiten können Gewerbeimmobilien sehr interessant und lukrativ sein. Diese sind aber in der Regel etwas „schwankunsganfälliger“. Da es sich aber oft nicht um Immobilienbeteiligungen handelt, die bei Ihnen längerfristig im Bestand bleiben, geht es also nur um die aktuelle Betrachtung vor der Zeichnungsphase. Denn nach Fertigstellung des Objektes, wird dieses fast immer abgewickelt, d.h. verkauft – und Sie erhalten Ihr Investitionskapital nebst Zinsen meistens endfällig in einer Summe zurück.

Risiken im Überblick

Naturgemäss gibt es beim Crowdfunding auch Risiken, die nicht verschwiegen werden sollten. Das gilt aber für jede unternehmerische Beteiligung. Die Risiken unterscheiden sich deutlich, je nach Ausgestaltung des Immobilienprojekts. Im Gegensatz zum Crowdinvesting sind die Risiken aber deutlich geringer, als zum Beispiel bei einer Investition in ein Startup.

  • Versuchen Sie eine Chance- und Risiko Beurteilung für jedes Projekt vorzunehmen
  • Wie sieht der Immobilienmarkt für das geplante Projekt aus? D.h. Lage, Preis und Nachfrage
  • Möchten Sie lieber in Gewerbeimmobilien oder in wohnwirtschaftlich genutzte Objekte investieren.
  • Nur investieren, wenn Sie das Geschäftmodell und die Investitionsbedingungen verstehen
  • Nicht mehr investieren, als Sie Verluste verkraften
  • Investieren Sie lieber in Bestands- oder Neubauobjekte
  • Nur auf seriösen Platfformen, bzw. in seriöse Unternehmen investieren
  • Versuchen in Foren und bei Bewertungen mehr über das Unternehmen zu erfahren
  • Gibt es bereits nachweislich, erfolgreich abgewickelte Projekte
  • Diversifikation – lieber mehrere kleine Investments – die geringen Mindestinvestitionen sind einer der Vorteile beim Crowdfunding

Beteiligungsformen
Das investierte Kapital der Crowd entspricht in den meisten Fällen sogenanntem Mezzanine-Kapital, einer Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. Konkret wird die Beteiligung der Crowdinvestoren häufig in Form eines nachrangigen Darlehens geregelt. Dies bedeutet, dass diese Forderungen nachrangig nach den Forderungen anderer Gläubiger bedient werden. Sollte es zur Insolvenz der Unternehmung kommen, gehen die Investoren leer aus, wenn keine Vermögensgegenstände mehr verfügbar sind.

Mindestinvestition
Bteiligen kann man sich schon mit sehr kleinen Beträgen, je nach PLattform. Crowdfunding macht einer breiten Anlegerschaft Investitionen zugänglich und beschränkt sich nicht auf große Investoren. Bei manchen Crowdinvesting-Plattformen kann man schon ab 5 Euro investieren, bei anderen geht es ab 250 Euro oder 500 Euro los. Informationen zu den Mindestinvestitionssummen der verschiedenen

Beteiligungsdauer
Die Laufzeiten der Darlehen sind je nach Anbieter unterschiedlich. So liegt die Beteiligungsdauer im Immobilien-Bereich oft bei 2-3 Jahren.

Es ist wichtig zu beachten, dass über die Laufzeit meist keine Kündigungsmöglichkeit für die Crowdinvestoren vorgesehen ist. Für Crowdinvestments gibt es noch keinen wirklich funktionierenden und etablierten Zweitmarkt. Man kann sich also nicht wie bei Aktien unkompliziert von seiner Investition trennen, wenn man mit der Unternehmensentwicklung unzufrieden ist – oder kurzfristig Geld benötigt. Einige Plattformen haben einen eigenen Handelsplatz, eine Garantie für die Abnahme der Beteiligung gibt es aber nicht.

Exporo Banner Informationsrechte
Über die laufende Geschäftsentwicklung sollten die Anleger natürlich informiert werden, dies läuft über die jeweilige Plattform. Bei den größeren Unternehmen gilt oftmals die Regel, dass die Projektstarter den Crowdinvestoren regelmässig ein Update vorlegen. Eine möglichst offene und regelmäßige Informationspolitik gegenüber den Crowdinvestoren ist in jedem Fall dringend zu empfehlen!

Steuern
Erträge aus stillen Beteiligungen und Nachrangdarlehen gelten als Kapitaleinkünfte und unterliegen der Abgeltungssteuer von 25% (zzgl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag). Einkünfte aus atypischen stillen Beteiligung sind gewerblicher Natur und unterliegen dem persönlichen Steuersatz (zzgl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag). Sprechen Sie diesbezüglich bitte vorher immer mit Ihrem Steuerberater.

Kleinanlegerschutzgesetz
Am 10. Juli 2015 ist das Kleinanlegerschutz in Kraft getreten. Das Gesetz, das für einige Diskussionen innerhalb der Crowdfunding Szene gesorgt hat, gibt dem Thema Crowdinvestment einen rechtlichen Rahmen.

Fazit:
Die Idee des Crowdfunding ist wirklich gut, jeder – der schon einmal in Immobilien investiert und diese fiananziert hat, weiss wie aufwendig die Finanzierungsbeschaffung sein kann. Bedingt durch viele gesetzliche Auflagen ist die Immobilienfinanzierung schwieriger geworden, sowohl für Projektentwickler, als auch für Eigentümer. Vor allem dann, wenn sich Chancen bieten, mehrere interessante Projekte gleichzeit zu erwerben.

Über Crowfunding ist dies aber dadurch möglich, dass sich Investoren am Projekt beteiligen. Das ist nur konsequent und letztendlich profitieren alle davon. Vor allem Deutschland hat Nachholbedarf im Bereich Crowdfunding und Crowdinvesting. Es ist auch keinesfalls so, dass diese Objekte von Banken auf klassischen Weg nicht finanziert werden würden – sicher gilt dies für das eine oder andere Projekt, aber lange nicht für alle.

Auch sind die Erfolgsaussichten im Immobilienmarkt wirklich gut, wenn die Beteiligten ihre Hausaufgaben machen. Wer sorgfältig plant und projektiert, hat sehr gute Chancen, die Objekte am Markt erfolgreich zu platzieren. Vor allem dann, wenn über diesen Weg finanziert wird – und ohne Druck einer beteiligten Bank gearbeitet werden kann.

Wir sind absolut unabhängig und investieren seit über 25 Jahren selber in Immobilien, EXPORO halten wir aktuell für das interessanteste Unternehmen in diesem Bereich. Zum einen sprechen wir über den Marktführer – zum anderen ist seit 2014, also dem Start des Unternehmens kein Projekt in die Insolvenz gegangen. Alle wurden positiv abgewickelt, das ist eine beeindruckende Bilanz. Auch wenn es wirklich gute andere Anbieter mit sehr interessanten Immobilienprojekten gibt.

Quellennachweis Fotos: Pixabay

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