Crowdinvesting – krisenfester Drogeriemarkt als Immobilieninvestment mit Top-Mieter

Drogeriemärkte in Deutschland erfreuen sich seit Jahren wachsender Beliebtheit und sind trotz Corona-Krise auf Erfolgskurs: Ihr Umsatzanteil im gesamten Handel mit Drogerieartikeln lag 2017 bei 45,3 % und stieg allein in den fünf Jahren zuvor um 5,0 % an (Quelle: Statista). Und diese erfolgreiche Entwicklung lässt sich in diesem Jahr sogar noch steigern – bereits zu Beginn der Corona-Pandemie konnte der Handel mit Produkten des alltäglichen Bedarfs ein Umsatzplus von 17 % verzeichnen (Quelle: lebensmittelzeitung.net).

Von diesem positiven Trend profitieren besonders die großen Drogerieunternehmen, wie die dm-drogerie markt GmbH + Co. KG oder die Dirk Rossmann GmbH: Mit rund 580 Mio. Kunden jährlich führen die beiden Spitzenreiter den deutschen Markt an und zählen aufgrund ihrer starken Bonität und Laufkundschaft zu beliebten Mietern in Bestandsobjekten in gut frequentierten Lagen.

Die Immobilie
Bei der Immobilie handelt es sich um ein attraktives Wohn- und Geschäftshaus in der Innenstadt Mülheims, im Herzen der Metropolregion Rhein-Ruhr mit rd. 5,1 Mio. Einwohnern. Das attraktive Objekt wurde fortlaufend modernisiert, so dass es sich in einem guten Instandhaltungszustand befindet.

Investment in Zahlen

  • Erwartete Ausschüttungsrendite: (10-Jahres-Durchschnitt) ca. 5,6 % p.a.1
  • Erwartete Ausschüttungsrendite; (1. volles Jahr) ca. 5,1 % p.a.1
  • Erwartete Gesamtrendite: ca. 5,9 % p.a.2
  • 1. Zinstermin: 15. JANUAR 2021
  • Laufzeit: Flexibel handelbar 3 (MAX. 10 JAHRE)
  • Investmentart: Anleihe (Tokenbasiert)
  • Verkehrswert lt. Gutachten: ca. 7.210.000 €
  • Nutzen-Lasten-Wechsel: 01.12.2020


1 Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.
2 Die erwartete Gesamtrendite berücksichtigt sowohl die Mietausschüttungen als auch den Verkaufserlös am Ende der Laufzeit.
3 Die Anleihe ist bei Kaufinteresse eines Dritten flexibel über den Exporo Handelsplatz handelbar. Sollten Sie die Anleihe nicht vor Ablauf veräußern, beträgt die Laufzeit 10 Jahre.

Mieter
Die Einzelhandelsfläche im EG ist an die Drogeriemarktkette Dirk Rossmann GmbH vermietet. Als Hauptmieter generiert Rossmann über 50 % der Nettokaltmiete. Zu den weiteren Mietern zählen die Praxis- und Büroeinheiten im Gebäude. Zusammen generieren diese ca. 20 % der Mieteinnahmen. Ergänzt werden diese Mieteinheiten durch 19 Wohneinheiten in den oberen Geschossen. In dieser Lage in Mülheim liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Gewerbeflächen bei ca. 9,50 €/m². Für Ladenmieten in 1-a-Lage werden im Durchschnitt 40,00 €/m² verlangt (Quelle IVD-Immobilienpreisspiegel 2019/2020). Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Mülheim beläuft sich gemäß IVD Immobilienpreisspiegel auf ca. 7,50 €/m². Die Wohnungen im Objekt sind aktuell zu einem Mietpreis von 6,85 €/m² vermietet.

Das Objekt befindet sich in einer sehr guten und frequentierten Lage in der Fußgängerzone von Mülheim. Die Einzelhandelsfläche im EG ist an die Drogeriemarktkette Dirk Rossmann bis Ende 2023, mit drei Verlängerungsoptionen von jeweils drei Jahren, vermietet und generiert über 50 % der Nettokaltmiete. Zu den weiteren Mietern zählen Ärzte und ein Physiotherapeut, zusammen generieren diese ca. 20 % der Mieteinnahmen. Diese Mieter haben nach BGB kündbare Mietverträge abgeschlossen. Die anderen Mietverträge beinhalten Festlaufzeiten plus teilweise Verlängerungsoptionen von mehreren Jahren. Zwei Einheiten sind in der aktiven Vermietung.

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Investitionen

  • Kaufpreis Immobilie: 7.060.000,00 €
  • Kaufnebenkosten: 1.137.366,00 €
  • Rücklagen: 186.270,00 €
  • Gesamt: ca. 8.380.000,00 €
  • Anteil Bank: 4.800.000,00 €
  • Anteil Anleger: ca.3.580.000,00 €

 
Lage
Mülheim an der Ruhr befindet sich im westlichen Ruhrgebiet in Nordrhein-Westfalen. Die Stadt liegt an der Ruhr zwischen Duisburg und Essen sowie der nahegelegenen Landeshauptstadt Düsseldorf. Mülheim gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr, dem größten Ballungsgebiet Deutschlands mit ca. 5,1 Mio. Einwohnern (Bevölkerungsentwicklung + 1,1 % seit 2011) (Quelle: Regionalverband Ruhr). Außerdem verzeichnet Mülheim die höchste Millionärsdichte der Metropole Ruhr (3,8 pro 10.000 Einwohner).

Die Stadt hat einen Wandel zum branchenvielfältigen Wirtschaftsstandort durchlebt und verzeichnet heute, als zentral gelegener und fünftgrößter Wirtschafts- und Wohnstandort Europas, rund 172.857 (2020) Einwohner. Die hier ca. 5.700 ansässigen Unternehmen, wie beispielsweise die Zentrale der Aldi Süd Dienstleistungs-GmbH & Co. oHG, beschäftigen rund 59.000 Arbeitnehmer. Der Kaufkraftindex beträgt aktuell 103,6 und liegt somit über dem deutschen Durchschnitt (Deutschland = 100). (Quelle: muelheim-business)

Fazit:
Sehr interessante und lukrative Bestandsimmobilie mit krisensicheren Mieteinnahmen und einer soliden Ausschüttung. Kein Baurisiko, bonitätsstarker Mieter, passt! Unbedingt die durchaus überzeugenden Kennzahlen zum Objekt unter dem nachfolgenden Link ansehen.

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Visualisierungen und Grafik: EXPORO PROJEKT 141 GMBH

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