Top-Renditeimmobilien in Düsseldorf

Projektbeschreibung „Cube River 342“ in Düsseldorf
Ein bestehendes Bürogebäude wird zu einer Anlage mit 181 vollmöblierten Apartments umgebaut. Diese sollen vor allem Studenten, Berufseinsteiger und Young Professionals als potenzielle Mieter ansprechen. Das Bestandsgebäude wird von fünf auf sechs Geschosse erweitert, ein zusätzlicher fünfgeschossiger Gebäudeteil wird angebaut. Die Wohnfläche verteilt sich überwiegend auf Einzimmerwohnungen mit jeweils 20 – 57m².

Jede Einheit wird mit einheitlichen Möbeln, einem Bad sowie einer Küche oder Pantry-Küche ausgestattet. Einzelne Apartments sollen über einen Balkon oder eine Terrasse verfügen. Es sind mehrere Aufzüge vorhanden. Zudem entstehen insgesamt 93 Stellplätze in einer zweigeschossigen Tiefgarage. Diese ist bereits vorhanden und wird im Rahmen des Projektes neu aufgeteilt. Nach der Revitalisierung soll das Objekt dem KfW Effizienzhaus-Standard 55 entsprechen.

Das Projekt im Überblick

  • Projektumfang: Revitalisierung und Umwidmung eines Bürogebäudes zu 181 möblierten Apartments sowie 93 PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage.
  • Projektstand: Die Baugenehmigung liegt vor und die Entkernung des Gebäudes ist fast abgeschlossen.
  • Besicherung: Die Mehrheitsgesellschafterin Cube Real Estate GmbH gibt eine harte Patronatserklärung ab, bis ein Kaufvertrag über den Globalverkauf vorgelegt werden kann.
  • Projektentwickler: Die Cube Real Estate-Gruppe ist auf „studentisches Wohnen“ spezialisiert und hat seit 2013 sechs Revitalisierungsprojekte abgeschlossen.
  • Vergabeart: Einzelvergabe.
  • Rückzahlungsszenario: Das Objekt soll global veräußert werden. Zwei indikative Angebote liegen vor.
  • Standort: Düsseldorf-Mörsenbroich ist eine beliebte Wohngegend mit guter Infrastruktur.
  • Laufzeit: 24 Monate
  • Zinsen: 5,25 % p.a.
  • Mindestanlagesumme: 500 €

Finanzierungsstruktur

  • Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 33,06 Mio. €
  • 19,11 Mio. € werden als Fremdkapital (Bankdarlehen) eingebracht.
  • bis zu 4,30 Mio. € werden von zinsbaustein.de als sonstige Vermögensanlage (Teilforderungskauf) über eine Crowd-Platzierung bereitgestellt.
  • 0,90 Mio. € werden als qualifiziertes Nachrangdarlehen bereitgestellt.
  • 8,75 Mio. € werden als Eigenmittel (nachrangige Gesellschafterdarlehen sowie Nachschussverpflichtungen) eingebracht.

Projektentwickler
Die Cube Real Estate GmbH ist ein mittelständischer Projektentwickler mit inzwischen rund 1,2 Mrd. € Entwicklungsvolumen und ca. 50 Mitarbeitern. Sie wurde in 2013 von Tilman Gartmeier gegründet; weitere Geschäftsführer sind Thore Marenbach und Bernd Hütter.

Die Entwicklungstätigkeit von Cube Real Estate ist besonders auf den Bereich der studentischen Wohnimmobilien und Apartments spezialisiert. Mit dem „Studentenwohnheim Rheingau“ und dem „Studentenwohnheim Düsseldorf wurden bereits zwei entsprechende Wohnprojekte über zinsbaustein.de finanziert. Dazu kam die Bürorevitalisierung „Cube Offices 574“ in Leverkusen. Alle drei Projekte wurden vorzeitig oder fristgemäß inklusive Zinsen zurückgezahlt.

Lage
Düsseldorf ist die Hauptstadt Nordrhein-Westfalens und hatte Ende 2018 rund 642.300 Einwohner, das sind 4,7 % mehr als noch im Jahr 2013. Die Gruppe der jungen Menschen bis 30 Jahre wuchs dabei stark und stellte 2018 einen Anteil von über 30 % der Bevölkerung. 54 % aller Haushalte waren Einpersonenhaushalte 1. Düsseldorf bildet zusammen mit Städten wie Dortmund, Essen, Köln, Duisburg und Bonn die „Metropolregion Rhein-Ruhr“, das größte Wirtschaftszentrum Deutschlands mit einem BIP von rund 396,5 Mrd. € 2. Mit einem durchschnittlichen verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen von 25.817 € (2017) ist Düsseldorf eine der wohlhabendsten Großstädte in Deutschland 3.

Zahlreiche internationale Konzerne haben einen Sitz in Düsseldorf, darunter Huawei, L‘Oreal, McKinsey & Co, Vodafone und Toshiba. In der Stadt gibt es 17 Hochschulen und etwa 60.000 Studierende, was einem Anteil von rund 9 % an der Bevölkerung entspricht 4. Allein an der Heinrich Heine-Universität sind rund 35.000 Studierende eingeschrieben und ca. 2.500 Angestellte tätig 5.

Nach einer Analyse des Maklerhauses Savills ist die Studierendenzahl in Düsseldorf von 2014 bis 2019 um 28,1 % gewachsen. Savills schätzt, dass jeder zweite Studierende in Düsseldorf über monatliche Einnahmen von mindestens 1.000 € verfügt und damit in die Kernzielgruppe für private Wohnheime fällt 6. Gleichzeitig weist die Stadt ein geringes Angebot an privaten oder gemeinnützigen Wohnheimen auf. Die Versorgungsquote mit Wohnheimplätzen in Düsseldorf betrug 2019 rund 8 % (Durchschnitt der Top 30-Städte: 11,9 %) 6. Auch der freie Wohnungsmarkt ist angespannt und zeigte 2019 eine Leerstandsquote von nur 1,4 %. Die Stadtverwaltung setzt sich zwar aktiv für den Wohnungsbau ein, doch das Flächenpotenzial in der Stadt ist weitgehend ausgereizt.

Mikrolage
Das Objekt liegt in Düsseldorf-Mörsenbroich welches als Wohngegend beliebt ist. Die Verkehrsanbindung durch den Autobahnzubringer an die Stadt ist sehr gut, zudem liegen dort attraktive Häuser und Wohnungen in ruhigen Wohngebieten mit viel Grün. Der Stadtteil weist eine gute Infrastruktur des täglichen Bedarfs auf. In der Heinrichstraße selbst gibt es zahlreiche Restaurants sowie eine Apotheke. Der nächste Supermarkt ist in zehn Gehminuten erreichbar. In ca. 500 m Entfernung wird aktuell ein Neubauquartier finalisiert, in welchem ebenfalls ein Supermarkt geplant ist. Die nächste Tankstelle befindet sich in 550 m und der Sport-Club Düsseldorf in etwa 800 m Entfernung.

Ein lokales Zentrum mit zahlreichen Restaurants, Supermärkten, Einzelhandelsgeschäften und Bars befindet sich beim nahegelegenen Campus Derendorf der Hochschule Düsseldorf. Dieser kann mit dem Fahrrad in sechs Minuten erreicht werden. Weitere Freizeitmöglichkeiten bieten die nahegelebgenen Erholungsgebiete Grafenberger Wald und Aaper Wald. In rund fünf Gehminuten erreichen die Anwohner die U-Bahn-Station Hansaplatz, die eine gute Anbindung in die Stadt bietet; Hauptbahnhof und Flughafen sind in rund 20 Minuten mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Die nächste Bushaltestelle befindet sich nur drei Gehminuten entfernt. Von dort aus fahren die Anwohner rund fünf Minuten zur S-Bahn-Station Düsseldorf Derendorf, welche eine schnelle Verbindung zur Innenstadt bietet (ca. zehn Minuten).

In unmittelbarer Nähe zur Heinrichstraße bieten u.a. die Mercedes Benz Bank, Arag und eine Stelle des Bundesverwaltungsamtes Beschäftigungschancen für Berufseinsteiger.

1) Landeshauptstadt Düsseldorf: Demografie Monitoring Düsseldorf 2013 – 2018, 2) Landeshauptstadt Düsseldorf: Standortprofil Düsseldorf, 3) Landesbetrieb IT.NRW: NRW: Verfügbares Einkommen je Einwohner im Schnitt bei 22.263 Euro, 4) Studis Online: Studieren in Hochschulen in Düsseldorf, 5) Universität Düsseldorf: Zahlenspiegel 2017/2018, 6) Savills: Studentisches Wohnen Deutschland – Dezember 2019

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Foto: Zinsbaustein / Cube Real Estate GmbH

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